So vererben Sie Ihre Immobilie richtig

In Deutschland werden jährlich rund 400 Mrd. Euro vererbt. Rund 57% der zukünftigen Erben erwarten, dass sie eine Immobilie vererbt bekommen. Es ist so, dass je teurer die Wohnung oder das Haus ist, desto häufiger wird auch die Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig. Hier finden Sie einige Tricks der Finanzexpertin Brigitte Wallstabe-Watermann, um Steuern zu vermeiden.

 

Erben und selbst einziehen

Bei der Vererbung einer Immobilie gelten gewisse Steuerprivilegien. Allerdings nur, wenn der Erbe oder die Erben selber einziehen und / oder wohnen bleiben und das für mindestens zehn Jahre. Ehe- oder Lebenspartnern erben in dem Fall steuerfrei (egal ob kleine Wohnung oder teure Villa). Hier ist allerdings eine Ausnahme zu beachten! Wenn der Ehe- oder Lebenspartner vor Ablauf der 10-Jahres-Frist aus der Immobilie ausziehen muss, können eventuell dadurch Steuern anfallen. In der Regel können die Finanzämter im Rahmen einer Härtefall-Regelung aber auf die Nachzahlung verzichten. Wenn Kinder ein Familienheim erben sind bis zu 200 m² Wohnfläche steuerfrei – unabhängig vom Wert der Immobilie.

 

Erben und verkaufen / vermieten

Wenn Sie erben und die Immobilie nicht selber bewohnen möchten oder können, gelten bestimmte Freibeträge, abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Bei Eheleuten oder eingetragenen Lebenspartnern sind es 500.000 €, bei Kindern 400.000 €. Bei höheren Beträgen wird dann die Erbschaftssteuer fällig. Für erbende Kinder kann diese je nach Höhe zwischen 7 und 30% betragen. Den Wert einer Immobilie legt das Finanzamt nach einem bestimmten Schema fest (typisierendes Massenverfahren). Im Streitfall muss ein Gutachter den Wert ermitteln.

 

Schenkung an Kinder

Eine Schenkung zu Lebzeiten betrachtet der Staat als vorgezogenes Erbe. Daher gelten hier die gleichen Steuertarife und Freibeträge wie bei der Erbschaft. Der Unterschied: Bei Schenkungen hat der Beschenkte alle zehn Jahre wieder einen neuen Anspruch auf die Freibeträge. So können größere Immobilienvermögen häppchenweise verschenkt werden. Ein weiterer Vorteil ist, dass Preissteigerungen in dem Fall nicht erfasst werden. Das heißt, dass die Immobilie rechnerisch nie teurer wird als am ersten Schenkungstag. Hier können Sie bei den steigenden Immobilienpreisen viel Geld sparen.

 

Schenkung an den Ehepartner

 

Wenn man als Ehepartner das Haus selber bewohnt und ein Partner schenkt dem anderen die Immobilie oder seinen Anteil daran, fällt keine Schenkungssteuer an. Dabei gilt auch kein Freibetrag. Das heißt, dass egal wie teuer die selbst bewohnte Immobilie ist, dass Eheleute ihrem Partner diese zu Lebzeiten steuerfrei schenken können. Der Vorteil hier ist, dass die Immobilie nach dem Tod eines Ehepartners direkt verkauft werden kann.

 

Wohn- und Nießbrauchsrecht

Sie können sich, wenn Sie Ihre Immobilie vor dem eigenen Tod verschenken, ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht eintragen lassen. Beim Wohnrecht darf der Erblasser weiter mietfrei in der Immobilie wohnen. Beim Nießbrauchsrecht behält er auch alle weiteren Rechte. Er kann z.B. ohne die Zustimmung des Eigentümers vermieten oder verpachten. Der Verkehrswert der Immobilie wird dadurch rechnerisch reduziert. Das Finanzamt zieht einen bestimmten Betrag, den Kapitalwert (durch die Nutzung entfallenden Mieteinnahmen), ab. Die Folge ist, dass der Wert der Immobilie auf dem Papier geringer und mögliche Schenkungssteuern ebenfalls geringer ausfallen.

 

(Buchtipp: Immobilien verschenken und vererben – Stiftung Warentest)