Steuern beim Hausverkauf

Beim Immobilienverkauf muss man meist mit bestimmten Nebenkosten rechnen. Doch wie sieht es mit Steuern aus? Wann hält das Finanzamt die Hand auf?

Trotz Corona-Krise dürfte man kaum Schwierigkeiten haben, einen Käufer für seine Immobilie zu finden. Die Nachfrage ist, trotz anders lautender Prognosen, nach wie vor hoch. Doch die Freude am Erlös kann getrübt werden, wenn sich der Fiskus daran beteiligt. Laut Bund der Steuerzahler gilt bei Geschäften innerhalb der privaten Vermögenssphäre Steuerfreiheit. Aber hier gibt es Ausnahmen:

Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkaufen, kann der Gewinn einkommenssteuerpflichtig sein.

 

Mit dem Vertragsabschluss beginnt die Spekulationssteuer

Am Tag der Anschaffung der Immobilie beginnt die sogenannte Spekulationsfrist. Dies ist in der Regel der Tag, an dem der Kaufvertrag geschlossen wurde. Ein Haus, welches am 31.03.2010 angeschafft wurde, kann erst ab dem 01.04.2020 steuerfrei veräußert werden. Die Steuerhöhe ist hier unterschiedlich, da beim Immobilienverkauf der persönliche Steuersatz zum Tragen kommt.

 

Ausnahmen bestätigen die Regel

Es werden allerdings nicht immer Steuern fällig. Wenn Sie Ihre Immobilie selbst nutzen, ist diese für das Finanzamt meist uninteressant. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn der Eigentümer im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorausgegangenen Jahren die Immobilie selbst bewohnt hat. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus: Wenn sie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft werden, fallen auf den Gewinn Steuern an. Beim Erbfall gilt: Der Verkauf der Immobilie, in dem z.B. die Eltern selber gelebt haben, ist für die Kinder steuerfrei. Sollten die Kinder selber in die Immobilie einziehen, gibt es im Erbschaftssteuerrecht eine besondere Steuerbefreiung.

Die Berechnung des Veräußerungsgewinns ist hier denkbar simpel: Er ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Kosten, die beim Verkauf entstanden sind. Hierzu zählen z.B. Maklergebühren, Notargebühren, Kosten für Grundbucheintragung, Grunderwerbsteuer und Anzeigenkosten.

Es ist möglich, Gewinne mit Verlusten zu verrechnen. Allerdings können Gewinne aus dem Immobilienverkauf nicht mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden (Löhne oder Einkünfte aus selbstständiger Arbeit). Wer aber z.B. nach dem Verkauf der Immobilie gleich wieder eine neue kauft, kann seine Steuern durch Abschreibung reduzieren.

 

Grenze zu gewerblichen Immobilien beachten

Wer innerhalb von kürzester Zeit mehrere Immobiliengeschäfte tätigt, kann schnell in den Verdacht des gewerblichen Grundstückshandel geraten. Ein Verkauf von bis zu drei Objekten gilt noch als private Veräußerung. Allerdings kann ein gewerblicher Handel schon vorliegen, wenn von Anfang an eine Verkaufsabsicht bestand. Wenn ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen wird, gilt die Zehn-Jahres-Frist nicht. Dann zählt der Verkauf als betrieblicher Vorgang, der der Einkommens- und Gewerbesteuer unterliegt.

 

Um Verluste zu vermeiden, sollten Sie sich im Zweifelsfall rechtlich / steuerlich beraten lassen.