Was hat sich für Mieter nach dem Wohngipfel geändert?

Das Thema Wohnen treibt die Menschen heutzutage um. Zu hohe Mieten, nicht genügend Wohnraum – Zehntausende gehen auf die Straße um gegen den Mietenwahnsinn zu demonstrieren. Die Politik wollte mit dem Wohngipfel reagieren, aber was ist seitdem wirklich geschehen?

Obwohl Kanzlerin Angela Merkel eine „große Kraftanstrengung“ in Sachen Wohnungsbau versprochen hatte, ist ein knappes Jahr nach dem Wohngipfel, trotz einiger Veränderungen für Mieter und Hausbesitzer, das Grundproblem geblieben: Die Mieten sind in beliebten Städten angestiegen, günstige Sozialwohnungen fehlen weiterhin.

Die Bundesregierung will daher an weiteren Schrauben ziehen und das Kabinett will eine Regelung beschließen, die sich sowohl auf die Miete in neuen Verträgen als auch auf Mieterhöhungen auswirkt. Dadurch sollen Mieter, damit rechnet das Justizministerium, bereits im ersten Jahr 117 Millionen Euro sparen. Es geht um die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bisher wurden hierfür die Mieten vergleichbarer Wohnungen der letzten vier Jahre genutzt, künftig sollen Mieten aus sechs Jahren einfließen. Da die Mieten vor sechs Jahren noch deutlich niedriger waren, sinkt damit auch die Vergleichsmiete tendenziell. Je niedriger die Vergleichsmiete ist, desto niedriger dürfen auch Mieterhöhungen und neue Mieten ausfallen.

Hier ein kurzer Überblick, was sich noch verändert hat

Mieter

Wer in einer beliebten Wohngegend mit dementsprechend hohen Mieten wohnt, profitiert seit diesem Jahr von der verschärften Mietpreisbremse. Dies ist allerdings nicht Teil der beim Wohngipfel vereinbarten Vorhaben. Vermieter müssen künftig offenlegen, was der Vormieter gezahlt hat, damit der neue Mieter sofort erkennen kann, ob sie für die Wohnung zu viel zahlen. Bei neuen Verträgen dürfen die Mieten in der Regel nur noch 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wie sie im Mietspiegel festgelegt ist. Weitere Verschärfungen werden vom Justizministerium geplant.

Mieter mit geringem Einkommen

Es sollen zwischen 2018 und 2021 mehr als 100.000 zusätzliche Sozialwohnungen entstehen, d.h. Wohnungen, bei denen die Miete staatlich reguliert und damit geringer ist. Im Jahr 2018 sank das Angebot für Mieter mit geringerem Einkommen. Es gab bis Jahresende bundesweit fast 1,18 Millionen Sozialwohnungen. Das waren fast 42.500 weniger als noch ein Jahr zuvor und entspricht einem Minus von 3,5%. Weiter sollen einkommensschwache Haushalte, die knapp über dem Hartz-IV-Niveau liegen, mehr Wohngeld bekommen. Der Zuschuss von Bund und Ländern steigt ab dem 01.01.2020 von 145 € auf 190 € / Monat (2-Personen-Haushalt).

Hausbesitzer und Vermieter

Wer ein älteres Haus besitzt und für den Klimaschutz in neuen Fenstern, umweltfreundlichen Heizungen oder einer besseren Dämmung investiert, soll dafür mehr Fördergeld vom Staat bekommen. Die GroKo will dies steuerlich fördern – Details gibt es aber erst bei der Vorstellung des Klimaschutzpakets am 20.09.2019.

Es gibt immer zwei Seiten einer Medaille: Hausbesitzer dürfen seit Jahresbeginn nach Modernisierungen nur noch maximal 8% der Renovierungskosten im Jahr (statt 11%) auf die Miete umlegen. Pro m² sind dann Erhöhungen bis zu 3,00 € erlaubt. Auf Mieten, die weniger als 7 € / m² betragen, dürfen Vermieter nur 2 € / m² aufschlagen.

Kaufinteressenten und Bauherren

Der Staat greift Familien mit Kindern beim Erwerb von Wohnung oder Haus derzeit mit dem Baukindergeld unter die Arme. Ca. 135.000 Familien haben die Förderung bislang beantragt, die meisten mit Erfolg. Es wurden bereits rund 2,8 Milliarden Euro an Zuschüssen gewährt. Pro Kind gibt es 12.000 €, ausgezahlt in zehn Jahresraten á 1200 €. Das Baukindergeld kann letztmalig beantragt werden, wenn am 31.12.2020 eine Baugenehmigung erteilt oder ein Kaufvertrag unterschrieben wurde.

Wer eine Immobilie kauft, soll künftig auch bei den Maklergebühren sparen – Käufer und Verkäufer sollen sich demnächst diese Ausgabe teilen.

Was noch offen ist

Bis zum Ende der derzeitigen Amtsperiode (Herbst 2021) sollen insgesamt 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen. Das entspricht 375.000 Wohnungen pro Jahr. Hier sieht es allerdings schlecht aus: Im vergangenen Jahr wurden nur 287.000 Wohnungen neu gebaut. Für das laufende Jahr rechnete der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie jüngst mit 300.000 Wohnungen.

Auch Regelungen, die die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen begrenzen sollen, stehen noch aus. Ein Entwurf hierzu wird bis Jahresende erwartet. Die Überarbeitung des Baugesetzbuches steht ebenfalls noch aus. Hier geht es um die Erleichterung bei Planung und Genehmigung von Wohnungsbau.

Viele offene Fragen gibt es ebenfalls noch bei der Grundsteuer. Dies betrifft Immobilienbesitzer und indirekt natürlich auch die Mieter. Die neue Berechnung muss bis Ende des Jahres geregelt sein, dies verlangt das Bundesverfassungsgericht. Denn bisher stützen sich die Finanzämter auf veraltete Daten. Es ist wahrscheinlich so, dass einige Immobilienbesitzer mehr bezahlen müssen, andere dafür weniger. Worauf sich aber Besitzer und Mieter einstellen müssen, ist bislang noch lange nicht klar – denn es soll zwar eine bundesweite Regelung geben, die Länder sollen hiervon aber abweichen dürfen. Und für diese Entscheidung haben sie noch Zeit, da die neue Grundsteuer erst ab 2025 fällig werden soll. Umstritten ist, ob nur die Grundstücksgröße oder auch der Wert in die Berechnung mit einbezogen werden sollen. Letztlich entscheiden allerdings weiterhin die Kommunen über die Höhe der Grundsteuer, da diese die Hebesätze festlegen.