Wohnfläche – nachmessen und sparen
Die Angabe zur Wohnungsgröße in Mietverträgen kann von der Realität abweichen. Für Mieter kann sich das Nachmessen lohnen, weil sich dadurch Miete und Nebenkosten reduzieren lassen könnten.
Die Miete und die Nebenkosten richten sich nach der Quadratmeterzahl. Daher sollte man die genaue Größe der Wohnung kennen. Was passiert, wenn die Maßangaben im Vertrag nicht stimmen? Hier einige Fragen und Antworten!
Was heißt eigentlich Wohnfläche?
Zur Wohnfläche gehören alle als Wohnraum vermieteten Räume, einschließlich Flur, Balkon oder Loggia. Keller, Waschküche, Trockenräume und Garage zählen nicht dazu. Im Dachgeschoss mit Streben bleiben Raumteile unter einem Meter Höhe unberücksichtigt. Die Nutzfläche und die in den Bauplänen verzeichnete Grundfläche sind nicht mit der Wohnfläche gleichzusetzen.
Wie erkennt man, ob die Größe stimmt?
Nicht immer kann man schon mit bloßem Auge erkennen, dass eine Wohnung nicht die angegebene Wohnfläche hat. Das Nachmessen mit Maßband, Laserentfernungsmesser oder Zollstock liefern Anhaltspunkte, sind aber oft fehlerhaft. Wie ist das mit den Heizungsnischen und werden Säulen und Fenstervorsprünge eingerechnet oder abgerechnet?
Mietervereine empfehlen, das Ermitteln der tatsächlichen Wohnfläche einem Experten zu überlassen. Die Honorare liegen zwischen 50 und 100 €, abhängig von der Wohnungsgröße. Der Vermessungsfachmann kann Daten liefern, die auch in einem Rechtsstreit Bestand haben.
Oft kommt das Thema Wohnfläche in einem bestehenden Mietverhältnis erst zur Sprache, wenn Vermieter und Mieter über andere Sachen streiten. Zum Beispiel über eine Mieterhöhung oder die Nebenkostenabrechnung. Normalerweise kommen Mieter gar nicht auf die Idee, die Größe zu prüfen. Für Nebenkosten und Mieterhöhungen ist aber laut Urteilen des BGH (Bundesgerichtshof) die tatsächliche Wohnungsgröße ausschlaggebend.
Auf welche Vorgaben kommt es an?
Das wichtigste Dokument ist natürlich der Mietvertrag. Hier findet man mit der vereinbarten Wohnungsgröße und deren Berechnungsgrundlage zwei wichtige Hinweise zur Ermittlung der korrekten Fläche. Größenangaben wie „ca. 50 m²“ sind viel zu vage. Solche Angaben könnten vor Gericht vorteilhaft für Mieter sein, wenn die tatsächliche Fläche abweichen sollte.
Auch das Datum des Mietvertrages ist wichtig für die Berechnungsgrundlage. Seit dem 01.01.2004 bildet die Wohnflächenverordnung die Basis, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Bei Abschlüssen bis zum 31.12.2003 zählt noch die II. Berechnungsgrundlage. Unterschiede finden sich zwar hier nur in der Balkon- und Terrassenfläche, sind aber trotzdem zu beachten.
Was tun, wenn die Wohnung kleiner ist?
Hier kommt es auf die Abweichung an. Generell sagt man, dass bis zu 10% nach oben und unten zulässig sind. Sollten aber deutliche Abweichung vorliegen, sollten die Mieter aktiv werden. Einen Anspruch auf Rückzahlung oder Mietminderung haben Sie erst ab einer Differenz oberhalb der 10%, d.h. wenn die Wohnung in Wirklichkeit deutlich kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Ein Mieter kann daher die Miete kürzen und verlangen, dass die Miete zukünftig runtergeht.
Bei Mieterhöhungen kommt es hingegen auf die tatsächliche Fläche an. Wenn diese kleiner ist als angegeben, muss der Vermieter das berücksichtigen. Wenn der Vermieter die Miete für eine laut Vertrag 80 m² große Wohnung erhöhen will, ist dies ausgeschlossen, wenn diese in Wirklichkeit nur 75 m² groß ist. Umgekehrt profitiert hier der Vermieter. Ist die Wohnung größer, kann die Miete entsprechend angepasst werden.
Auch die Nebenkosten werden nach der realen Größe verteilt. Sollte hier mehr Fläche angesetzt worden sein, sollten Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung Einwand erheben und für künftige Zahlungen eine Anpassung verlangen, empfehlen Mietervereine.
Überzahlte Miete aufgrund von falschen Größenangaben können Mieter bis max. drei Jahre zurückfordern. Gleiches gilt für zu viel gezahlte Nebenkosten. Die Frist beginnt mit Vorliegen der Abrechnung und endet nach drei Jahren.
