Mietkaution - Rechte & Pflichten für Mieter
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung in Form eines Geldbetrages an den Vermieter. Während der Mietzeit entstandene Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten oder Schäden an Wohnung oder Haus können so ausgeglichen werden.
Obergrenze und Fälligkeit
Es gibt grundsätzlich keine gesetzliche Verpflichtung zur Entrichtung einer Kaution. Dass heißt, die Kaution muss im Mietvertrag vereinbart werden und darf gem. § 551 BGB höchstens drei Netto-Monatsmieten (= ohne Nebenkosten) betragen. Sollten Sie eine höhere Kaution gezahlt haben, können Sie die Differenz von Ihrem Vermieter zurückverlangen. Ausnahme: Mieter, die die Wohnung oder das Haus vom Vermieter behindertengerecht haben umbauen lassen (§ 554a BGB). Laut § 551 Abs. 2 BGB haben Mieter das Recht, die Mietkaution in drei Raten zahlen zu können. Die erste Rate ist beim Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen beiden in den beiden Folgemonaten. Dies gilt auch, wenn im Mietvertrag die Teilung der Kautionszahlung untersagt wurde.
Verzug
Sie riskieren eine fristlose Kündigung, wenn Sie die geforderte Kaution nicht rechtzeitig bezahlen. Wenn Sie mit der Kautionszahlung mindestens mit zwei Netto-Kaltmieten im Rückstand sind, braucht der Vermieter vor der Kündigung nicht einmal mahnen (§569 Abs. 2a BGB).
Arten
Die Vertragsparteien können die Form der Kaution frei vereinbaren. Der Vermieter muss die Kaution allerdings getrennt von seinem Vermögen „aufbewahren“ und diesen Betrag verzinsen.
- Barkaution: Die Summe wird bar bezahlt oder an den Vermieter überwiesen. Als Vermieter empfiehlt es sich vor der Vermietung ein insolvenzfestes Kautionskonto anzulegen um gesetzlichen Vorschriften gerecht zu werden
- Sparbuch: Der Mieter eröffnet auf eigenen Namen ein Sparkonto und verpfändet das dazugehörige Sparbuch an den Vermieter
- Bankbürgschaft: Die Bank des Mieters bürgt für dessen Bonität
- Kautionsdepot: Die Kaution kann auch in Renten-, Immobilien- oder Garantiefonds investiert werden. Das Guthaben des Depots muss dann an den Vermieter verpfändet werden (Depotgebühren und Ausgabeaufschlag fallen an)
- Kautionsbrief: Die Kaution wir in Form einer Versicherung abgesichert. Der Mieter zahlt einen Versicherungsbeitrag und bleibt so liquide
Zinsertragssteuer
Die aus einem Kautionskonto entstandenen Zinsen stehen dem Mieter zu und sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Der Mieter sollte bei einem Sparkonto (Nr. 2) einen entsprechenden Freistellungsauftrag erteilen um den Abzug der Abgeltungssteuer zu vermeiden. Bei Barzahlung (Nr. 1) muss die Bank die Steuerbescheinigung auf den Mieternamen ausstellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Bescheinigung zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1,3 AO). Wenn der Vermieter mehrere Kautionen auf einem Konto verwaltet ist er ebenso verpflichtet den Feststellungsbescheid an den Mieter auszuhändigen, damit der Mieter die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommenssteuer anrechnen lassen kann.
Im Mietverhältnis
Der Mieter hat während des Mietverhältnisses keinen Zugriff auf die gestellte Kaution. Auch das gerade zum Ende beliebte „Abwohnen“ der Kaution führt lediglich zum Zahlungsverzug und kann eine fristlose Kündigung mit sich bringen. Der Vermieter kann auf die hinterlegte Kaution zugreifen um seine Forderungen zu befriedigen. Diese müssen aber unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich sein. Wenn der Vermieter allerdings bei einem strittigen Fall auf die Kaution zugreift kann der Mieter per Gerichtsbeschluss den Vermieter auffordern, die entnommene Summe wieder einzuzahlen.
Beendigung des Mietverhältnisses
Erst nach dem Auszug und der Übergabe an den Vermieter hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung der Kaution. Dem Vermieter ist hier ein angemessener Zeitraum zu setzen, in welchem er diese zurückzahlen kann. Der Rückerstattungsbetrag setzt sich aus der geleisteten Kaution und den Zinsbetrag zusammen. Sollten Forderungen bestehen können diese abgezogen werden
Der Anspruch auf Rückzahlung oder Zinsen verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres (Anlaufhemmung) in dem der Vermieter die Kaution abrechnen muss. Sobald die Kaution vom Vermieter zurückgezahlt wurde, kann dieser keine Ansprüche wegen Schäden oder Mängeln mehr geltend machen.