Erbengemeinschaft - Optionen der Miterben

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn der Erblasser kein Testament verfasst (gesetzliche Erbfolge tritt ein) oder mehrere Erben eingesetzt hat.  Das Haus ist also ein gemeinschaftliches Eigentum, ein einzelner Miterbe kann nicht frei über das Haus verfügen und die Verfügungsgewalt ist gem. § 2033 BGB auf den Erbteil beschränkt. Alle Miterben haben einen bestimmten Anteil am Haus (z.B. ½ oder ¼). Sie bilden also immer eine Gemeinschaft bürgerlichen Rechts haben allerdings keine Rechtsfähigkeit. Dieser Umstand führt dazu, dass der Verkauf, die Verwaltung oder auch Vermietung des geerbten Hauses sehr komplex sein kann. Das Ziel der Erbengemeinschaft ist die Auflösung, die sogenannte Auseinandersetzung. Die Erbengemeinschaft löst sich automatisch auf, sobald diese abgeschlossen ist.

Vermietung

Alle Erben haften bei der Vermietung gesamtschuldnerisch. Sie müssen (je nach Erbanteil) die Kosten für Verwaltung oder Instandhaltung tragen. Die Mieteinnahmen stehen Ihnen ebenso anteilig zu. Hier ist es allerdings so, dass diese erst in das Gesamthandsvermögen fallen und nur auf Verlangen eines Miterben frühestens nach einem Jahr verteilt werden können. Sie können dies aber vermeiden indem Sie einen notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag als GbR abschließen. Die Erbengemeinschaft wird dadurch geschäftsfähig und kann als juristische Person Verträge abschließen und im GbR-Vertrag regeln, dass z.B. die Mieteinnahmen monatlich an die Miterben ausgezahlt werden.

Ein Miterbe bewohnt das Haus

In vielen Fällen ist das Haus zum Zeitpunkt des Erbfalles bewohnt (meist Ehegatte oder Kinder). Das heißt, dass die Miterben vorerst von der ihnen zustehenden Nutzung des Hauses (faktisch) ausgeschlossen sind. Der Erbe, der das Haus bewohnt, kann, wenn alle Miterben zustimmen, diese ausbezahlen oder eine Nutzungsentschädigung (hier die Miete) an alle Mitglieder der Erbengemeinschaft entrichten.  Sollte es zu keiner Einigung der Miterben kommen, bleibt noch die Auseinandersetzungsklage, die zur Teilungsversteigerung führt.

Verkauf

Alle Miterben müssen einem Verkauf zustimmen. Sollte auch nur ein Miterbe dem Verkauf nicht zustimmen, scheitert dieser, unabhängig von der Erbquote des Miterben. Die anderen Miterben haben die Möglichkeit, diesen auszuzahlen und dann das Haus zu verkaufen. Sollten mehrere Miterben gegen einen Verkauf sein, kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Anteil an einen Dritten verkaufen. Die anderen Erben haben allerdings gem. § 2034 Abs. 1,2 BGB ein zweimonatiges Vorkaufsrecht auf den Anteil. So kann verhindert werden, dass ein Außenstehender Mitglied wird.

Teilungsversteigerung

Sollte es bei einer Erbengemeinschaft zu keiner einvernehmlichen Lösung / Einigung kommen, kann jeder Miterbe eine Auseinandersetzungsklage beim zuständigen Gericht zur Versteigerung des Hauses einreichen. Die Zustimmung zur Teilungsversteigerung ist jedoch an zahlreiche Bedingungen geknüpft. Ein einvernehmlicher Verkauf führt in der Regel zu einem höheren Verkaufserlös als die Versteigerung. Darüber sollten sich die Erben im Klaren sein. Außerdem ist das Verfahren der Teilungsversteigerung meist sehr langwierig und teuer. Die Versteigerung führt nicht sofort zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Der Verkaufserlös fällt ebenfalls erst einmal in das Gesamthandsvermögen und kann erst nach Abzug evtl. entstandener Verbindlichkeiten an die Erben zur jeweiligen Erbquote ausgezahlt werden.