Immobilie geerbt - was können Sie tun?

Durch einen Todesfall in der Familie werden die neuen Eigentümer durch den Erbfall von jetzt auf gleich Rechtsnachfolger des Erblassers und übernehmen alle Rechte und Pflichten für das Haus. Dies ist oft eine emotionale Belastung – schließlich geht es meistens um das ehemalige Wohnhaus der Eltern oder Großeltern. Und doch muss man einiges beachten. Es stellt sich aufgrund der steuerlichen, finanziellen und emotionalen Aspekte die Frage, was mit dem Haus geschehen soll. Verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen? Die folgenden Fakten zum Thema Erbschaft sollten Sie kennen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Erbe ausschlagen oder annehmen?

Das erste was geklärt werden muss ist, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen möchten. Schließlich geht es nicht nur um das Vermögen (wie z.B. das Haus), sondern der Erbe haftet auch für Schulden und andere Verbindlichkeiten. Es ist unumgänglich, dass Sie sich mit den Vermögensverhältnissen des Erblassers beschäftigen um einen Überblick zu bekommen. Ist der Nachlass überschuldet, sollten Sie die Erbschaft ausschlagen. Hier müssen Sie unbedingt die Frist beachten: Diese beträgt nach Kenntnisnahme der Erbschaft sechs Wochen.

Erbschein

In der Regel wird ein Erbschein benötigt, wenn kein Testament oder Erbvertrag vorliegt. Dieser kann beim zuständigen Amtsgericht, d.h. am Wohnort des Erblassers, beantragen. In dem Erbschein werden die Personen aufgeführt, die rechtmäßige Erben sind und er ermöglicht Ihnen die Einsicht bei Banken oder ins Grundbuch.

Gebühren:

Der Wert der Erbschaft zum Zeitpunkt des Erbfalls abzüglich etwaiger Schulden ist für die nicht unerhebliche Gebührenhöhe zugrunde zu legen. Für die Erteilung wird vom Nachlassgericht nach Nr. 12210 KV Gerichts- und Notarkostengesetz ein Gebührensatz von 1,0 erhoben. In der Regel muss der Antragsteller zu der Richtigkeit der gemachten Angaben eine eidesstattliche Versicherung abgeben. Das Nachlassgericht verlangt hierfür weitere 1,0 des Gebührensatzes.

(Beispiel: Nachlasswert 200.000 € - Gebühr Erbschein 435 € - Gebühr eV 435 € - insgesamt 870 €)

Grundbucheintrag ändern

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, das Erbe anzunehmen und zur Erbmasse gehört ein Haus sollten Sie zeitnah beim zuständigen Amtsgericht - Grundbuchamt – (Bezirk wo sich das Grundstück befindet) einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. Nur dadurch werden Sie als neuer Eigentümer eingetragen. Ein eventuell geplanter Verkauf kann so schneller abgewickelt werden.

Erbschaftssteuer

Die Erbschaftssteuer bei einer Erbschaft wir durch den Verwandtschaftsgrad beeinflusst. Der Staat gewährt je nach Verwandtschaftsgrad steuerliche Freibeträge:

• 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner
• 400.000 € für eheliche und nichteheliche Kinder, Adoptivkinder und Stiefkinder sowie Kinder von bereits verstorbenen Kindern
• 200.000 € für Enkel und Kinder von Stiefkindern
• 100.000 € für Eltern und Großeltern
• 20.000 € für alle sonstigen Erben

Weiter beeinflussen die im Erbschaftssteuergesetz verankerten Steuerklassen die Höhe der eventuell zu entrichtenden Steuer.

• Ehegatten, Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern, Eltern und Großeltern - Steuerklasse I
• Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder und Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner - Steuerklasse II
• alle übrigen Erben - Steuerklasse III

Berechnungsgrundlage der Erbschaftssteuer

Für die Ermittlung der Erbschaftssteuer ist der Verkaufswert des geerbten Hauses ausschlaggebend. Der Verkehrswert entspricht dem Marktwert des Hauses, den man im Rahmen eines Verkaufes erzielen könnte (zum Zeitpunkt des Erbfalles) und unterliegt grundsätzlich, wie das sonstige Vermögen, der Erbschaftssteuer. Der Staat gewährt Ihnen aber, s.o., gewisse Steuerfreibeträge. Die Erbschaftssteuer fällt also nur an, wenn der Nachlass nach Abzug aller Verbindlichkeiten über den Ihnen zustehenden Freibetrag liegt.

Ausnahmen bei Eigennutzung

Ehepartner müssen das geerbte Haus nicht versteuern, wenn sie es weiterhin für mindestens zehn Jahre selbst bewohnen. Kinder oder auch Enkel die ebenfalls unverzüglich das Haus für mindestens zehn Jahre beziehen müssen ebenfalls keine Steuern zahlen. Die Wohnfläche darf aber höchstens 200 m² betragen. Ist die Fläche größer müssen sie für den übersteigenden Teil, wenn der Freibetrag bereits überschritten ist, anhand des Verkehrswertes der übersteigenden Fläche Steuern entrichten.

Erbschaftssteuer für vermietetes Haus

Sollten Sie ein Haus erben, das zum Zeitpunkt des Erbfalles vermietet ist, nimmt das Finanzamt einen Bewertungsabschlag von 10 % des Verkehrswertes vor. Wenn z.B. der Sohn ein vermietetes Haus mit Verkehrswert von 443.000 € erbt und sonst kein Vermögen vorliegt wird keine Erbschaftssteuer fällig. (Verkehrswert 443.000 € - 10% Abschlag = 398.700 €)

Steuerfälligkeit beim Verkauf

In der Regel unterliegt der Verkaufserlös eines geerbten Hauses nicht der Steuer. Sollten Sie das Haus allerdings innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist verkaufen, können evtl. Steuern anfallen. Hier ist für die Frist der Kauf des Hauses durch den Erblasser maßgebend. Liegt der Kauf mehr als zehn Jahre zurück, müssen Sie beim Verkauf keine Steuern zahlen. Wenn Sie innerhalb der zehn Jahre verkaufen fallen nur Steuern an, wenn auch ein Gewinn erzielt wird. Nur der Gewinn unterliegt der Steuerpflicht und muss im Rahmen der Einkommenssteuer mit Ihren übrigen Einkünften versteuert werden.

Was sollen Sie also tun?

Wir können Ihnen leider keine eindeutige Empfehlung geben, welche Möglichkeit die richtige für Sie ist. Es sind nicht nur steuerliche Aspekte, die eine Rolle spielen. Auch Ihre Lebenssituation (vielleicht bezahlen Sie noch selber ein Haus ab) und auch der Zustand der Immobilie spielen eine wichtige Rolle. Die genannten steuerlichen Aspekte sollten auf jeden Fall in Ihre Überlegungen mit einfließen. Auch wenn es schwer fällt, sollten sie die wirtschaftlichen Aspekte immer den emotionalen Aspekten voranstellen.