Immobilienbewertung
Die meisten Verkäufer, die den Verkaufspreis ihrer Immobilie selbst festlegen, setzen diesen zu hoch an. Für sie ist es so, dass sie ihr „Zuhause“ verkaufen, in das viel Arbeit gesteckt wurde, und nicht nur irgendeine Immobilie. Diese Empfindungen können allerdings beim Verkauf eher hinderlich sein. Angebot und Nachfrage am Immobilienmarkt bestimmen den Wert einer Immobilie. Sie können schnell Geld verlieren, wenn Sie den Verkaufspreis am Markt vorbei ansetzen.
Preis zu hoch:
Ein zu hoher Verkaufspreis kann potentielle Interessenten abschrecken und der Verkauf kann sich dadurch unnötig in die Länge ziehen. Ihre Immobilie bekommt möglicherweise einen fahlen Beigeschmack, abgesehen davon, dass Sie viel Zeit und Geld in den Verkauf stecken bekommt. Sollten Sie das Glück haben und einen Interessenten finden, der den viel zu hoch angesetzten Preis bereit ist zu zahlen, scheitert dies oft an der Finanzierung. Die Banken prüfen genau, ob der Preis angemessen ist oder nicht. Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis führt zwangsläufig dazu, dass Sie Ihre Immobilie immer weiter reduzieren müssen und dadurch zu einem geringeren Preis verkaufen.
Preis zu niedrig:
Sie können sich wahrscheinlich vor Interessenten nicht retten, wenn Sie den Preis zu niedrig ansetzen. Ihr Haus / Ihre Wohnung ist dann zwar schnell verkauft, dies bedeutet aber auch, dass Sie eventuell mehrere Tausend Euro „in den Sand setzen“. Den Käufer wird das bestimmt freuen.
Sie sollten nichts dem Zufall überlassen, denn schließlich ist der Hausverkauf eine der größten finanziellen Transaktionen im Leben und es geht um viel Geld. Besser gesagt um IHR Geld. Lassen Sie daher vor dem Verkauf den Preis durch einen Immobilienmakler oder – gutachter prüfen oder führen Sie eine Immobilienbewertung durch. Sie werden mit dem richtig angesetzten Preis – nicht zu hoch, nicht zu niedrig – immer den besten Preis für Ihre Immobilie erzielen.
Bewertung durch Immobilienmakler
Seriöse Makler helfen Ihnen nicht nur bei der Vermarktung Ihrer Immobilie, sondern auch bei der Festlegung des Verkaufspreises. Der Makler ist schließlich mit der Marktsituation vertraut und bewertet Ihre Immobilie kostenlos, wenn diese danach vermarktet werden darf. Ein Makler nimmt für eine Bewertung eine Besichtigung vor und Ihre Immobilie wird mit anderen Immobilien ähnlicher Lage und Ausstattung verglichen. Gewandte Makler ziehen zusätzlich noch das Sach- und Ertragswertverfahren hinzu. Die Preise können so genauer festgelegt werden. Oft weicht der von einem Makler ermittelte Preis nur geringfügig von dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis ab.
Wertgutachten durch Immobiliengutachter
Sie können natürlich auch zur Bewertung Ihrer Immobilie einen Immobiliengutachter beauftragen. Dieser führt eine systematische Einwertung des Verkaufsobjektes durch. Ein Gutachten ist allerdings mit zusätzlichen Kosten verbunden (bis zu 2.000 € für ein Haus mit einem Wert von 400.000 €). Sollte es allerdings z.B. im Rahmen einer Scheidung / Trennung zu einer Vermögensauseinandersetzung kommen, ist das Wertgutachten die beste Wahl um die Anteile unter den ehemaligen Partnern aufzuteilen. Auch innerhalb einer Erbengemeinschaft empfiehlt sich das Wertgutachten. In den meisten Fällen wird kein schriftliches Gutachten benötigt. Benötigen Sie also von Amtswegen kein Wertgutachten, empfiehlt es sich, auf die günstigeren Methoden zurückzugreifen.
Online-Bewertung
Der Wert wird hier mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt. Sie geben die individuellen Kriterien ein und anhand eines Ähnlichkeitsalgorithmus werden Preise von ähnlichen Objekten herangezogen. Eine Bewertung kann nur erfolgen, wenn genug Vergleichsobjekte mit übereinstimmenden Kriterien vorhanden sind. Der Preis wird durch eine völlig emotionslose, neutrale Instanz geprüft. Allerdings kennt die Online-Bewertung auch Grenzen. Subjektive Faktoren können nicht wahrgenommen werden, genauso wenig werden Grundbucheintragungen hinzugezogen. Dabei haben persönliche Dienstbarkeiten (Nießbrauch, Wohnungsrecht) immer einen Einfluss auf den Verkaufspreis. Auch ein zusätzliches Baurecht auf dem Grundstück, was eine Wertsteigerung bewirkt, kann nicht erfasst werden. In solchen Fällen muss der Preis unbedingt angepasst werden. Wenn wertbeeinflussende Faktoren gegeben sind, die Sie nicht bei der Online-Bewertung angeben können, sollten Sie sich an einen Immobiliengutachter oder -makler wenden.
Wertermittlungsverfahren
Es gibt drei unterschiedliche Arten der Wertermittlungsverfahren.
1. Sachwertverfahren
Hier wird der Sachwert des Grundstücks aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt. Insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren zu berücksichtigen sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstück. Der Sachwert der baulichen Anlagen ist ausgehend von den Herstellungskosten zu ermitteln (unter Berücksichtigung der Alterswertminderung). Soweit der Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen nicht vom Bodenwert miterfasst werden, ermittelt man diese nach Erfahrungssätzen oder nach den gewöhnlichen Herstellungskosten.
2. Ertragswertverfahren
Der Ertragswert wird beim Ertragswertverfahren auf Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt. Der Ertragswert kann auch auf Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge ermittelt werden, wenn die Ertragsverhältnisse absehbar wesentlichen Veränderungen unterliegen oder von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen. Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf Grundlage marktüblicher erzielbarer Erträge (Mieten) ermittelt.
3. Vergleichswertverfahren
Der Vergleichswert wird hier aus einer Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kaufpreise der Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmende Merkmale aufweisen. Wenn sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück liegt, nicht genug Vergleichspreise finden, kann man Vergleichspreise aus anderen, vergleichbaren Gebieten heranziehen. Änderungen der Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt oder Abweichungen einzelner Grundstücksmerkmale sind auf der Grundlage von Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Bei bebauten Grundstücken können neben oder anstelle von Vergleichspreisen geeignete Vergleichsfaktoren zur Vergleichswertermittlung herangezogen werden. Der Vergleichswert ergibt sich dann durch Vervielfachung des jährlichen Ertrages oder der sonstigen Bezugseinheit des zu bewertenden Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor. Wenn die Grundstücksmerkmale der ihnen zugrundeliegenden Grundstücke hinreichend mit denen des zu bewertenden Grundstücks übereinstimmen, sind Vergleichsfaktoren geeignet.
