Rechte & Pflichten für Vermieter bei der Mietkaution

Die Mietsicherheit ist eine Sicherheitsleistung in Form eines Geldbetrages an den Vermieter, um während der Mietzeit entstandene Mietrückstände, ausstehende Nebenkosten und Schäden an Haus oder Wohnung auszugleichen.

Obergrenze und Fälligkeit

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung eine Kaution an den Vermieter zu entrichten. Diese muss deshalb im Mietvertrag vereinbart werden und darf maximal drei Netto-Monats-Mieten (Kaltmiete) betragen (§ 551 BGB). Sollten Sie einen höheren Betrag gezahlt haben, müssen Sie diesen von Ihrem Vermieter zurückerstattet bekommen. Ausnahme: Mieter, die die Wohnungen / das Haus vom Vermieter behindertengerecht haben umbauen lassen.

Laut § 551 Abs. 2 BGB haben Mieter das Recht, die Kaution auf drei gleiche Teilzahlungen zu splitten. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig und die beiden nächsten in den Folgemonaten. Auch wenn im Mietvertrag die Ratenzahlung der Kaution untersagt wurde, hat der Mieter das Recht diese ab Beginn des Mietverhältnisses auf drei aufeinanderfolgende Monate zu bezahlen.

Kautionsverzug

Wer die Kaution nicht rechtzeitig zahlt, riskiert eine fristlose Kündigung. Der Mieter muss hierzu mindestens zwei Netto-Kaltmieten in Verzug sein. Laut § 569 Abs. 2 muss der Vermieter bei Verzug der Zahlung nicht einmal mahnen!

Arten

Die Vertragsparteien können die Form der Kaution frei vereinbaren. Der Vermieter muss die Kaution allerdings getrennt von seinem Vermögen „aufbewahren“ und diesen Betrag verzinsen.

1. Barkaution: Die Summe wird bar bezahlt oder an den Vermieter überwiesen. Als Vermieter empfiehlt es sich vor der Vermietung ein insolvenzfestes Kautionskonto anzulegen um gesetzlichen Vorschriften gerecht zu werden
2. Sparbuch: Der Mieter eröffnet auf eigenen Namen ein Sparkonto und verpfändet das dazugehörige Sparbuch an den Vermieter
3. Bankbürgschaft: Die Bank des Mieters bürgt für dessen Bonität
4. Kautionsdepot: Die Kaution kann auch in Renten-, Immobilien- oder Garantiefonds investiert werden. Das Guthaben des Depots muss dann an den Vermieter verpfändet werden (Depotgebühren und Ausgabeaufschlag fallen an)
5. Kautionsbrief: Die Kaution wir in Form einer Versicherung abgesichert. Der Mieter zahlt einen Versicherungsbeitrag und bleibt so liquide

Zinsertragssteuer

Die aus einem Kautionskonto entstandenen Zinsen stehen dem Mieter zu und sind als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Der Mieter sollte bei einem Sparkonto (Nr. 2) einen entsprechenden Freistellungsauftrag erteilen um den Abzug der Abgeltungssteuer zu vermeiden. Bei Barzahlung (Nr. 1) muss die Bank die Steuerbescheinigung auf den Mieternamen ausstellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Bescheinigung zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1,3 AO). Wenn der Vermieter mehrere Kautionen auf einem Konto verwaltet ist er ebenso verpflichtet den Feststellungsbescheid an den Mieter auszuhändigen, damit der Mieter die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommenssteuer anrechnen lassen kann.

Im Mietverhältnis

Der Mieter hat während des Mietverhältnisses keinen Zugriff auf die gestellte Kaution. Auch das gerade zum Ende beliebte „Abwohnen“ der Kaution führt lediglich zum Zahlungsverzug und kann eine fristlose Kündigung mit sich bringen. Der Vermieter kann auf die hinterlegte Kaution zugreifen um seine Forderungen zu befriedigen. Diese müssen aber unstreitig, rechtskräftig festgestellt oder offensichtlich sein. Wenn der Vermieter allerdings bei einem strittigen Fall auf die Kaution zugreift kann der Mieter per Gerichtsbeschluss den Vermieter auffordern, die entnommene Summe wieder einzuzahlen.

Beendigung des Mietverhältnisses

Erst nach dem Auszug und der Übergabe an den Vermieter hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung der Kaution. Dem Vermieter ist hier ein angemessener Zeitraum zu setzen, in welchem er diese zurückzahlen kann. Der Rückerstattungsbetrag setzt sich aus der geleisteten Kaution und den Zinsbetrag zusammen. Sollten Forderungen bestehen können diese abgezogen werden

Der Anspruch auf Rückzahlung oder Zinsen verjährt nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ende des Jahres (Anlaufhemmung) in dem der Vermieter die Kaution abrechnen muss. Sobald die Kaution vom Vermieter zurückgezahlt wurde, kann dieser keine Ansprüche wegen Schäden oder Mängeln mehr geltend machen.