Unsere FAQ - Häufig gestellte Fragen

Der Wert Ihrer Immobilie wird von sehr vielen Faktoren beeinfluss, wie z.B. Baujahr, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmeranzahl, Lage sowie der aktuellen Lage am Markt und kann daher nicht pauschal ermittelt werden. Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber „Immobilienbewertung“ oder „Der richtige Verkaufspreis“.
Wir erstellen gerne eine individuelle Bewertung für Ihre Immobilie!

Seit dem 01.05.2015 ist der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie (bis auf wenige Ausnahmen) gesetzlich vorgeschrieben. Hier kann ein Bußgeld von bis zu 15.000 € drohen! Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorliegen und vorgezeigt werden. Auch in Immobilienanzeigen müssen Sie, wenn der Ausweis bereits vorliegt, gem. § 16a Abs. 1 EnEV die Werte angeben. In § 16a Abs. 2 verlangt die Pflichtangaben nur bei Vorliegen eines Ausweises. Benutzen Sie hier den Zusatz „in Arbeit“ oder „liegt noch nicht vor“.
Von der Ausweispflicht befreit sind nur:
– Baudenkmäler oder Gebäude innerhalb von denkmalgeschützten Bereichen
– Gebäude mit Nutzfläche unter 50 m²
– Gebäude die nicht regelmäßig genutzt bzw. beheizt oder gekühlt werden (weniger als vier Monate oder unter 25% der ganzjährigen Nutzung), wie z.B. Ferienhäuser
Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber „Energieausweis: Pflichten für Verkäufer“

Ein seriöser und professioneller Makler kennt den lokalen Immobilienmarkt genau und ist in der Lage, einen realistischen Kaufpreis zu ermitteln. Ein falscher Preis der zu hoch angesetzt wurde, kann zu Verlusten für den Eigentümer führen. Bei einem zu niedrig angesetzten Preis ist dieser Verlust sogar garantiert. Der Immobilienverkauf ist mit einem nicht zu unterschätzenden Aufwand verbunden. Es fehlt bei vielen Eigentümern die Zeit, um sich dieser Aufgabe mit dem benötigten Fachwissen zu widmen.
Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber „Deshalb sollten Sie einen Makler beauftragen“ und informieren Sie sich über unseren „Verkaufsservice“.

Die Höhe der Provision oder Courtage ist je nach Bundesland unterschiedlich und nicht gesetzlich geregelt. In NRW liegt die Provision meist bei 3,57 % inkl. MwSt. des notariell beurkundeten Kaufpreises.

Ein Exposé zeigt alle wesentlichen Merkmale des Verkaufsobjektes auf. Es informiert über die Immobilie und dessen Lage, die Ausstattung, die Energiewerte und das Nutzungskonzept. Wir von Niers Immobilien erstellen für Sie professionelle Exposés mit aussagekräftigen Texten und Fotos, die auch für Banken geeignet sind. Gerade beim Finanzierungsgespräch mit Banken benötigt man in der Regel ein aussagekräftiges Exposé, welches zusätzlich zu den anderen benötigten Unterlagen als Grundlage herangezogen wird.

Wenn der potentielle Käufer die Finanzierung sichergestellt hat, ist es an der Zeit einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurf zu beauftragen. Der Käufer hat hier das Wahlrecht (Wer zahlt, bestimmt) und kann einen Notar wählen. Im Rahmen unseres Verkaufsservice bieten wir den Käufern unsere Unterstützung an und übermitteln dem Notar die benötigten Unterlagen und Informationen. Zusätzlich stimmen wir für alle Parteien einen passenden Termin ab und begleiten Sie zu diesem Termin.

Die Kostenhöhe richtet sich immer nach dem Wert der Immobilie und der individuellen Verkaufssituation. Folgende Kosten können auf Sie zukommen:
– Kosten für Energieausweis
Diese liegen je nach Art des Energieausweises zwischen 25 € und 500 € – mehr erfahren Sie in unserem Ratgeber: Energieausweis – Pflichten für Verkäufer
– Notargebühren
Für die Löschung von Rechten Dritter bekommt der Notar eine Gebühr. Die genaue Höhe erfragen Sie bitte bei Ihrem Notar.
– ggfls. Wertgutachten
Wenn Sie den exakten Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen wollen, wird ein Immobilien-Sachverständiger hierfür bei einem Beispielswert von 300.000 € ca. 1700 € berechnen.
– Spekulationssteuer
Wenn Sie Ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf bzw. Fertigstellung verkaufen wollen und haben nicht mindestens in den letzten zwei Jahren selber dort gewohnt liegt ein Spekulationsgeschäft vor und Sie müssen die daraus entstehenden Einnahmen versteuern.
– Ggfls. Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn das Darlehen für Ihre Immobilie noch keine zehn Jahre läuft, kann der Finanzierungspartner bei der Kündigung des Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung einfordern, da ein Darlehensvertrag erst nach diesem Zeitraum unter Einhaltung der Kündigungsfristen für Sie ohne Kosten kündbar ist. Für die Berechnung sind verschiedene Faktoren entscheidend wie z.B. die Restschuld, die Höhe der vereinbarten Zinsen, der Zinssatz und die noch verbleibende Darlehenszeit. Setzen Sie sich hierzu unbedingt VOR dem Verkauf mit Ihrem Finanzierungspartner in Verbindung.
– ggfls. Gewerbesteuer (Drei-Objekt-Grenze)
Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zeitnah zum Bau, Kauf oder der Modernisierung verkauf haben, kann die Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze dazu führen, dass die Gewinne aus den Verkaufserlösen den Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel unterliegen und somit steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EstG) entstehen.
Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber „Hausverkauf Kosten“

Sollten wir von Niers Immobilien wider Erwarten keinen Käufer finden, ist dies unser finanzielles Risiko. Wir arbeiten ausschließlich erfolgsabhängig. Wenn wir Ihre Immobilie nicht innerhalb der Laufzeit veräußern, fallen keine Aufwandsentschädigungen oder sonstigen Kosten für Sie an.
Dies ist ein wichtiger Grund, warum wir uns immer zu 100% für Sie und den Verkauf einsetzen.

Bei der Neuaufnahme Ihrer Immobilie gehen wir gemeinsam die Liste der benötigten Unterlagen durch, die für den Käufer und den Finanzierungspartner notwendig sind. Sollten Unterlagen fehlen, gehört es zu unseren Aufgaben, diese zu besorgen (Grundbuchauszug, Baupläne etc.).

Sie müssen nach der Freigabe des Notars alle Schlüssel, den Energieausweis sowie die Objekt- und Versicherungsunterlagen an den Käufer herausgeben. In dem zu erstellenden Übergabeprotokoll müssen alle Zählerstände (Gas, Wasser, Strom) festgehalten werden.

Meistens ist der Verkauf einer privaten Immobilie steuerfrei. Eine sogenannte Spekulationssteuer fällt nur an, wenn keine der folgenden Voraussetzungen erfüllt wird:
– die Immobilie ausschließlich vom Eigentümer genutzt wurde
– die Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst genutzt wurde
– zwischen Anschaffung bzw. Herstellung der Immobilie und deren Veräußerung mindestens zehn Jahre liegen.
Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze wird überschritten, wenn Sie mehr als drei Immobilien in fünf Jahren erwerben bzw. erstellen und dann wieder verkaufen. Dann fällt der Verkauf steuerlich unter den gewerblichen Grundstückshandel.
Lesen Sie hierzu unseren Ratgeber „Steuern vermeiden“
Wir machen hier auf eine eventuelle Steuerproblematik aufmerksam. Befragen Sie unbedingt zu den genannten Punkten Ihren Steuerberater!

Erwerbsnebenkosten sind Kosten, die in Verbindung mit dem Kauf der Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Mit folgenden Kosten müssen Sie rechnen:

• Notarkosten

Diese richten sich nach der Höhe des notariell beurkundeten Kaufpreises und nicht nach dem Arbeitsaufwand. Der Notar berechnet hierfür ca. 1,5 % des Kaufpreises.

• Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Hier in NRW beträgt sie 6,5% des Kaufpreises.

• Maklerprovision

Wenn die Immobilie über einen Makler erworben wird beträgt die Courtage in NRW üblicherweise 3,57% des Kaufpreises.

Zur korrekten Beantwortung der Frage muss man vorausschicken, dass die Begriffe Eigentum und Besitz umgangssprachlich meist gleichgesetzt werden. Rechtlich besteht aber ein entscheidender Unterschied. Dem Eigentümer gehört eine Sache, der Besitzer hat lediglich das Recht, eine Sache zu nutzen. Besitz und Eigentum einer Sache können also auseinanderfallen. So verhält es sich auch mit den Zeitpunkten von Besitzübergang und Eigentumsübergang. Sie sind nicht zwingend identisch. Beim Kauf findet der Besitzübergang in der Regel vor dem Eigentumsübergang statt. Im Kaufvertrag ist üblicherweise festgehalten, dass die Schlüsselübergabe unmittelbar nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgt. Dieser Termin ist in der Regel vor der Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Mit Übergabe des Schlüssels erhält der Käufer zwar das Recht, die Immobilie zu nutzen und wir damit Besitzer, er ist aber durch die fehlende Eintragung im Grundbuch noch kein Eigentümer. Durch den Besitzübergang hat der Käufer ab diesem Zeitpunkt die mit der Immobilie verbundenen Pflichten und Rechte (Lasten und Nutzen) zu tragen. Der eigentliche Eigentumsübergang wird je nach Auslastung des Grundbuchamtes oft mehrere Monate nach der Schlüsselübergabe durch die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ausgelöst.

Bevor Sie bestimmen können bis zu welchem Preis Sie sich eine Immobilie leisten können müssen Sie einen Kassensturz machen. Hierzu sollten alle Einnahmen und Ausgaben sowie die Rücklagen genauestens analysiert werden. So verschaffen Sie sich einen guten Überblick über Ihre finanziellen Möglichkeiten.

Wenn Sie unseren Vermietungsservice in Anspruch nehmen, stellen wir Ihnen selbstverständlich vorab den potentiellen, von uns geprüften, Mieter für Ihre Immobilie vor. Wenn dieser nicht Ihren Vorstellungen entspricht, werden wir selbstverständlich ohne zusätzliche Kosten erneut nach dem geeigneten Mieter suchen.

Selbstverständlich gehört die professionelle Übergabe eines Mietobjekts an den zukünftigen Mieter zu unserem Service. Lesen Sie hierzu auch unseren „Vermietungsservice“.

Bei einem Wohnraummietverhältnis ist die Höhe der Kaution auf das dreifache der monatlichen Kaltmiete begrenzt. Die Kaltmiete ist die Miete abzüglich der Betriebskostenpauschale (Nebenkosten) bzw. Betriebskostenvorauszahlung. (§ 551 Abs. 1 BGB). Sie können als Mietsicherheit nicht nur eine Kaution verlangen, sondern z.B. auch eine Bürgschaft. Beide Sicherheiten dürfen nicht das Dreifache der Kaltmiete übersteigen. Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber „Mietkaution – Rechte & Pflichten“.

Sie können grundsätzlich fei vereinbaren, welche Mietkaution sie möchten. Der Vermieter muss aber die erhaltene Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem verzinsten Mietkautionskonto anlegen. Folgende Formen gibt es:

• Barkaution

Der Mieter händigt die Kaution bar aus oder überweist den Betrag. Als Vermieter empfiehlt es sich, bereits vor der Vermietung ein insolvenzfestes Kautionskonto anzulegen. So werden Sie den gesetzlichen Vorschriften gerecht.

• Sparbuch

Der Mieter eröffnet auf seinem Namen ein Sparkonto und verpfändet dieses an den Vermieter.

• Bankbürgschaft

Hier bürgt die Bank des Mieters für seine Bonität.

• Mietkautionsdepot

Hier können Mieter Ihre Kaution auch in Renten-, Immobilien- und Garantiefonds investieren. Das Guthaben des Depots muss an den Vermieter verpfändet werden.

• Kautionsschutzbrief

Die Kaution wird in Form einer Versicherung abgesichert. Der Mieter muss einen Versicherungsbeitrag leisten und bleibt somit liquide.

Lesen Sie hierzu auch unseren Ratgeber „Mietkaution – Rechte & Pflichten“.

Welche Pflichten der Vermieter hat findet sich im § 535 BGB. Folgende sind es im Wesentlichen:

• Die Immobilie zur Verfügung stellen, d.h. den Gebrauch der Mietsache während der Mietdauer zu gewähren
• Instandhaltung und Reparaturen

Die Wohnung muss in dem Zustand erhalten bleiben, wie sie angemietet wurde.

• Gestattung der Aufnahme von engen Familienangehörigen (Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder), wenn hierdurch die Wohnung nicht überbelegt wird.

Wenn Sie Interesse an einem Mietobjekt haben, sollten Sie bereits zur ersten Besichtigung folgende Unterlagen mitbringen:

• Selbstauskunft
• Einkommensbescheinigung
• Schufa-Auskunft
• Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

So können Sie, wenn das angebotene Objekt überzeugt, dem Vermieter oder Makler bereits alle relevanten Unterlagen aushändigen und haben dadurch eventuell einen Zeitvorteil gegenüber anderen Mitbewerbern.

Die Gesamtmiete ergibt sich aus dem Kaltmietpreis und der Nebenkostenpauschale bzw. Vorauszahlung. Vergessen Sie bei Ihrer finanziellen Planung nicht die Zusatzkosten, die in der Regel nicht in der Miete enthalten sind (Strom, Internet / Telefon, Hausratversicherung…).

Das Bestellerprinzip trat am 01.06.2015 in Kraft. Es besagt, dass Makler, die Mietwohnungen vermitteln ausschließlich von demjenigen die Provision bekommen, die den Makler auch beauftragt haben, also bestellt haben. Meistens ist dies der Vermieter. Wohnungssuchende, die keinen schriftlichen Suchauftrag abgeschlossen haben, zahlen daher keine Provision.

Das Bestellerprinzip gilt nicht für den Kauf / Verkauf von Immobilien und nicht für die gewerbliche Vermietung!

Für das Zustandekommen eines Maklervertrages ist die Schriftform nicht erforderlich. Es entsteht automatisch ein sogenannter Fernabsatzvertrag, wenn Sie eine Interessentenanfrage zu einem Objekt per Telefon, E-Mail, über die Makler-Homepage oder ein Immobilienportal stellen. Der Immobilienmakler ist vom Gesetzgeber dazu verpflichtet, Sie über Ihr Widerrufsrecht zu belehren. Allein durch den Abschluss eines solchen Fernabsatzvertrages entsteht aber seitens des Maklers noch kein Provisionsanspruch. Erst durch eine erfolgreiche Vermittlung, d.h. nach der notariellen Beurkundung des Kaufs der Immobilie, wird der Provisionsanspruch ausgelöst. Das Zusenden eines Exposés, die Beratung und die Besichtigung sind bis zum Kaufvertragsabschluss kostenlos.

Die Provision wird fällig, wenn die Immobilie erfolgreich durch NIERS IMMOBILIEN vermittelt worden ist. Dies ist dann der Fall, wenn der Kauf- oder Mietvertrag der Immobilie unterzeichnet wurde.