Oft ist es so, dass Eigentümer den Marktwert ihrer Immobilie falsch einschätzen. Denn potentielle Käufer bewerten die Häuser nach eigenen Bedürfnissen und der Wirtschaftlichkeit. Das sollten Verkäufer beim Hausverkauf auf jeden Fall bedenken. Ein Pool z.B. kann für viele Interessenten ein Kostenfaktor sein, der den Wert der Immobilie mindert. Dieser muss regelmäßig gereinigt und instandgehalten werden, auch wenn er nicht genutzt wird. Dem Immobilienmarkt ist es leider egal, wie viel ein Hauseigentümer in eine Immobilie investiert hat, auch wenn das für viele Besitzer schmerzlich ist. Jeder Käufer hat nun einmal seine eigenen Vorlieben.

Es gibt einige Faktoren, die den Wert des Hauses grundsätzlich steigern. Genauso gibt es Faktoren, die diesen Wert senken. Sowohl Eigentümer als auch Käufer sollten diese Kriterien kennen. Fünf Eigenschaften sind hier besonders wichtig, auch wenn diese häufig zu wenig beachtet werden.

Der Vorteil beim Wohneigentum ist, dass man seine Immobilie frei gestalten kann. Allerdings kann ein zu individuelles Design beim Verkauf zu Nachteilen führen. Denn schon bei der Besichtigung rechnet der Interessent im Geiste durch, was ein Umbau nach eigenen Vorstellungen kosten würde. Heißt, je ausgefallener ein Haus gestaltet ist, desto weniger ist es wertvoll. So kann ein Luxusbadezimmer schnell zur „teuren Baustelle“ werden, wenn Sie es z.B. in pink oder grün gefliest haben. Denn die Wahrscheinlichkeit ist sehr gering einen Käufer zu finden, der einen ähnlich ausgefallenen Geschmack hat. Daher kann ein Badezimmer mit „normalen“ weißen Standardfliesen den Kaufpreis anheben.

Das gleiche gilt auch für die Aufteilung der Räume. Je individueller der Zuschnitt, desto geringer der Wert. Die Zimmer sollten daher weder zu klein, noch zu groß sein. Denn jede Wand, die versetzt, ergänzt oder entfernt werden muss, sind Kosten, die der Käufer gerne sparen und so den Kaufpreis senken möchte. Wenn Sie also bereits mit dem Gedanken spielen, die Immobilie nicht für immer zu behalten, sollten Sie bereits bei der Planung einen möglichen Verkauf im Hinterkopf haben.

Auch wenn ein eigenes Haus mietfrei ist, ist es noch lange nicht kostenfrei. Hier heißt es, dass jeder Teil des Hauses, der überdurchschnittlich viele Kosten verursacht (Pool, Sauna etc.) den Wert einer Immobilie mindern kann. Dies gilt zumindest für Immobilien, die für den Durchschnittsverdiener erschwinglich sind. Im Luxussegment gehören solche Ausstattung meist zum Standard.

Eigentlich steigert ein großes Grundstück den Wert einer Immobilie. Wenn es allerdings zu groß ist, kann dies allerdings auch wieder zu Abschlägen führen. Denn auch hier wird der Interessent anfangen zu rechnen: Wie hoch ist der Aufwand, den Rasen zu mähen? Was ist mit der Hecke und der Laubentsorgung? Kann ich das alleine machen oder brauche ich einen Gärtner?

Oft ist es so, dass in modernen Häusern der Küchen- und Wohnbereich offen gestaltet wird. Dies bringt zwar viel Licht und Transparenz, führt aber auch dazu, dass angrenzende Räume mitgeheizt werden und dadurch die Heizkosten höher ausfallen. Hohe Betriebskosten können sich negativ auf den Kaufpreis auswirken. Werden durch den Grundriss die Kosten gemindert, kann dies den Wert tendenziell steigern.

Natürlich können solch allgemeinen Regeln nicht berücksichtigen, dass einem Käufer dies im Einzelfall egal ist und er genau diese Immobilie kaufen will. Allerdings helfen diese Regeln ein Haus objektiv zu bewerten.

Der Wert der Immobilie bestimmt sich nicht nur nach dem Grundstück und dem, was darauf gebaut wird, sondern auch nach immateriellen Kriterien. Wichtig für Kaufinteressenten ist auch, wie frei sie über die Immobilie verfügen können. Einschränkungen mindern in der Regel den Wert. Ein Beispiel ist z.B. das Wegerecht. Die Immobilie steht auf einem Grundstück welches an eine Straße grenzt. Dahinter befindet sich eine zweite Immobilie, die nur über das erste Grundstück Zugang zur Straße hat. Die Nachbarn haben ein Wegerecht vereinbart, d.h. der Eigentümer des zweiten Grundstücks darf über das erste zur Straße fahren. Einen potentiellen Käufer kann so etwas abschrecken.

Weiter vereinbaren viele Familien für ihre Angehörigen Wohnrechte. Z.B., wenn die Eltern dem Kind die Immobilie schenken, dürfen diese im Gegenzug bis an ihr Lebensende dort wohnen bleiben. Dies stellt im Allgemeinen kein Problem dar, solange die Familie unter sich bleibt. Doch was ist, wenn das Haus verkauft werden soll? Dann liegt das Wohnrecht auf der Immobilie. Der Bewertungsabschlag fällt, je nach statistischer Lebenserwartung und Größe des Wohnanteils, unterschiedlich aus. Egal ob Wege- oder Wohnrecht – Eigentümer sollten schon beim Vertrag für solche Lasten daran denken, was bei einem Verkauf gelten soll. So kann man sich viel Ärger ersparen.

Der Bebauungsplan stellt die genauen Grenzen auf, wie Grundstückeigentümer ihr Grundstück bebauen dürfen. Daher ist es sinnvoll, möglichst effizient mit der zur Verfügung stehenden Fläche umzugehen. Denn jeder zusätzlicher Quadratmeter, der ein neuer Eigentümer bebauen kann, erhöht den Wert. Wie gesagt, die wichtigsten Angaben stehen im Bebauungsplan. Es kommt auf zwei Faktoren an die regeln, wie viel auf einem Grundstück maximal gebaut werden darf. Die Grundflächenzahl gibt an, wie groß der Anteil der bebaubaren Fläche am Grundstück ist. Eine Zahl von 0,5 heißt, dass maximal die Hälfte der gesamten Fläche bebaut werden darf.

Mit der Geschossflächenzahl regelt der Bebauungsplan das Verhältnis der Fläche aller Vollgeschoss der Immobilie zur Fläche des Grundstücks. Bei einem 500 m² großen Grundstück und einer Geschossflächenzahl von 0,8 heißt das, dass die Gesamtfläche aller Vollgeschosse bis zu 400 m² (500 m² x 0,8) betragen darf. Das heißt, die Geschossflächenzahl entscheidet darüber, wie viele Geschosse man auf die bebaubare Fläche setzen darf. Daher wird ein potentieller Käufer prüfen, wie viel Flächenpotenzial laut Bebauungsplan noch vorhanden ist und ob eventuell Dachboden oder Keller noch Reserven für weitere Wohnflächen haben. Für den verkaufswilligen Eigentümer kann es sich lohnen, einen unabhängigen Gutachter einzuschalten. Dieser kann vorrechnen, wie viel die Immobilie inklusive der Baureserven wert ist.

Marktberichte der Gutachterausschüsse in den Kommunen weisen unterschiedliche Kaufpreise für einfache, mittlere und gute Wohnlagen aus. Die Werte schwanken allerdings auch für einzelne Immobilien innerhalb eines Häuserblocks. Dies liegt oft an den Besonderheiten der jeweiligen Mikrolage. Hier ein Beispiel: Die Immobilien auf der einen Seite einer Straße mit Einfamilienhäusern grenzen an eine landwirtschaftliche Fläche. Auf der anderen Seite gibt es nur Wohngebäude als Nachbarn. Die Straße insgesamt ist grundsätzlich in die gleiche Wohnlage eingeordnet. Allerdings müssen die Eigentümer mit der landwirtschaftlichen Fläche mit Immissionen aus der Landwirtschaft rechnen (Treckerlärm, Geruch frisch gedüngter Felder …). Dies führt zu einem Abschlag auf den Immobilienwert.

Auch die Beschaffenheit des Grundstücks selbst gehört zur Mikrolage. Wenn die Immobilie z.B. an einem Hang liegt, kann dies sowohl wertsteigernd als auch wertmindernd sein. Wenn man durch die Hanglage eine schöne, unverbaubare Aussicht hat, ist dies wertsteigernd. Ist die Neigung allerdings so stark, dass sich das Grundstück nur eingeschränkt nutzen lässt, ist dies wertmindernd.