Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

 

Auch bei Mietverträgen gibt es, wie bei allen anderen Vertragsvereinbarungen auch, unterschiedliche Arten. Wir haben diese kurz für Sie erklärt:

 

Der unbefristete Mietvertrag

Der unbefristete Mietvertrag ist die am häufigsten angewendete Form des Mietvertrages. Mieter und Vermieter einigen sich auf ein unbefristetes Mietverhältnis. Allerdings besteht für beide Vertragsparteien die Möglichkeit einer Kündigung nach gesetzlichen Vorschriften. Während der Mieter das Verhältnis mit einer Drei-Monats-Frist ohne Angaben von Gründen kündigen kann, muss der Vermieter einen gesetzlich anerkannten Grund vorweisen.

Für den Vermieter gelten bei dem unbefristeten Mietverhältnis einige Einschränkungen. Bei einer Kündigung muss er sich an bestimmte Kündigungsfristen halten. Diese richten sich nach der Wohndauer des Mieters und können daher zwischen drei und neun Monaten dauern. Weiter kann er die Miete nicht einfach willkürlich erhöhen. Hier muss er sich an die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze halten. Das heißt, er kann niedrige Mieten nicht auf einmal auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Weiter müssen seit dem Einzug bzw. der letzten Mieterhöhung mindestens zwölf Monate liegen. Innerhalb von drei Jahren darf der Vermieter die Miete höchstens um 20% anheben (Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien).

 

Der Zeitmietvertrag

Bei dem Zeitmietvertrag einigen sich Mieter und Vermieter auf eine bestimmte Mietdauer. Innerhalb dieser vereinbarten Dauer darf keine der beiden Vertragsparteien den Vertrag kündigen. Fristlose Kündigungen sind hiervon ausgenommen. Seit der Mietrechtsreform 2001 muss der sogenannte qualifizierte Zeitmietvertrag schriftlich vereinbart werden, sonst geht der Vertrag nach Ablauf in ein unbefristetes Mietverhältnis über. Voraussetzung für einen Zeitmietvertrag ist ein Befristungsgrund. Ohne diesen Grund steht es einem Vermieter nicht zu, die Mietdauer einzuschränken. Anerkannte Gründe sind z.B. Eigennutzung der Wohnung / des Hauses oder geplante Umbau- oder Abrissarbeiten.

Die Mietdauer kann bei Zeitmietverträgen auf kürzere oder längere Zeiträume festgelegt werden. Auch die „auf Lebenszeit befristeten“ Mietverhältnisses zählen zu den qualifizierten Zeitmietverträgen.

 

Der Staffelmietvertrag

Bei dem Staffelmietvertrag einigen sich beide Vertragsparteien auf die Anfangsmiete sowie auf die zukünftigen Mietzinssteigerungen. Hier muss die Mieterhöhung bzw. die jeweilige Endsumme deutlich im Vertrag stehen. Prozentangaben werden nicht anerkannt. Der Vermieter muss außerdem beachten, dass zwischen den Staffelmieten mindestens ein Jahr Abstand liegen muss und er, auch wenn die ortsübliche Miete gestiegen ist, die Miete nicht außerhalb der Vereinbarung anheben darf. Der Staffelmietvertrag kann sowohl auf einen befristeten als auch auf einen unbefristeten Zeitraum festgelegt werden. Der Vermieter hat ein Kündigungsverbot (fristlose Kündigungen wieder ausgenommen) und für den Mieter gilt dieses Verbot nur in den ersten vier Jahren.  Nach dieser Zeit kann der Mieter das Mietverhältnis jederzeit unter der Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.

 

Der Indexmietvertrag

Der Mietpreis bei einem Indexmietvertrag richtet sich nach dem Preisindex für Lebenshaltung privater Haushalte in Deutschland vom Statistischen Bundesamt. Das heißt aber nicht, dass die Miete automatisch mit jeder Veränderung des Index erhöht wird. Sie muss mindestens ein Jahr unverändert sein. Nach dieser Zeit muss der Vermieter dem Mieter den alten und den neuen Index schriftlich mitteilen. Er muss die Differenz in Prozent umrechnen und den neuen Mietpreis angeben. Zwei Monate nach der Mitteilung wird die neue Miete fällig.

Der Vermieter kann im Rahmen des Indexmietvertrages die Miete vor Ablauf der Jahresfrist nur anheben, wenn höhere Betriebskosten anfallen, die der Vermieter nicht selbst eingeleitet hat, z.B. bei notwendiger technischer Nachrüstung der Aufzugsanlage oder Umstellung von Stadtgas auf Erdgas.

 

Sonstige Mietverträge

Neben den vorgenannten vier Hauptformen gibt es noch weniger häufig vorkommende, andere Mietvertragsformen, beispielsweise der Untermietvertrag. Wenn ein Mietverhältnis zwischen einem Mieter und einem Untermieter vorliegt, liegt hier ein Untermietvertrag vor. Unter einem Kettenmietvertrag versteht man, dass dieselbe Immobilie zwei Mal hintereinander zeitlich befristet angemietet wird. Dies ist nach der Mietrechtsreform 2001 allerdings nur noch in Ausnahmefällen zulässig (bei Wohnraum). Wenn sich der bisherige Mietvertrag auf neu hinzukommende Wohn- bzw. Nutzfläche ausdehnt, spricht man von einem Erweiterungsmietvertrag.