Steuern beim Hauskauf vermeiden

Wann müssen beim Hausverkauf Steuern gezahlt werden?

Wenn der Hausverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Fertigstellung oder Kauf stattfinden soll, ist folgende Frage entscheidend, ob Steuern gezahlt werden müssen:

Wurde das Haus im Jahr des geplanten Verkaufs und in den zwei Jahren davor ausschließlich selber bewohnt?

Ja: Der Hausverkauf unterliegt nicht der Spekulationssteuer = Steuern müssen nicht entrichtet werden

Nein: Das Haus unterliegt der Spekulationssteuer = Sie müssen, wenn Sie einen Veräußerungsgewinn beim Verkauf erwirtschaften, Steuern zahlen.

Steuerbelastung durch Spekulationssteuer

Sie benötigen den tatsächlichen Veräußerungsgewinn um die Steuerlast ermitteln zu können. Wenn die Immobilie mit Kaufvertrag nach dem 31.07.1995 erworben oder nach dem 31.12.1998 fertiggestellt wurde, werden Abschreibungen auch anderer Einkunftsarten gewinnerhöhend hinzugerechnet.

Der Veräußerungsgewinn wird wie folgt ermittelt:

Verkaufserlös
+ ggf. in Anspruch genommene Abschreibungen
- Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten, z.B. Notargebühr, Grundsteuer, Makler)
- Werbungskosten durch Veräußerung, z.B. Inserate, Makler, Notargebühr

= Veräußerungsgewinn

Steuern durch Drei-Objekt-Grenze

Wenn Sie in den letzten fünf Jahren mehr als drei Immobilien zum Kauf, Bau oder der Modernisierung verkauft haben überschreiten Sie die Drei-Objekt-Grenze, was zu Folge hat, dass die Gewinne aus den Verkaufserlösen den Einkünften aus gewerblichen Grundstückshandel unterliegen. Somit entstehen steuerpflichtige Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 EstG).

Veräußerungsgewinne von Immobilien, die zum Zeitpunkt des Verkaufes zum Betriebsvermögen zählen unterliegen grundsätzlich einer Steuerpflicht.

Wenn der Verkauf dem gewerblichen Grundstückshandel unterliegt, muss nicht nur die Umsatzsteuer (19%) gezahlt werden, sondern auch die Gewerbesteuer. Der Veräußerungsgewinn wird mit der Steuermesszahl von 3,5% und mit dem von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegtem Hebesatz multipliziert. Natürliche Personen und Personengesellschaften wird bei der Gewerbesteuer ein Freibetrag von 24.500 €, bestimmten Unternehmen und Vereinen ein Freibetrag von 5.000 € eingeräumt.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer trägt immer der Käufer des Hauses und liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 %.

Steuern vermeiden:

• Die Spekulationsfrist von 10 Jahren bei nicht selbstgenutzten Häusern abwarten oder das Haus im Jahr des geplanten Verkaufs und die beiden Jahre davor selbst bewohnen.
• Nicht mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkaufen (gewerblichen Grundstückshandel vermeiden).