Verkaufen ohne Makler
Wenn Sie schnell und ohne Hilfe Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie diese Tipps beachten. Den der Verkauf ohne Profi muss sehr sorgfältig geplant und strukturiert werden, sonst können Sie schnell Geld verlieren.
Sie sollten sich, auch wenn Sie Ihr Haus privat verkaufen möchten, jede erdenkliche und fachliche Hilfe / Unterstützung holen, die Sie bekommen können (Internet, Steuerberater, Architekt, Anwalt). Solche Hilfe finden Sie auch in Ihrem Verwandten-, Freundes- oder Bekanntenkreis. Hier sollten Sie allerdings vorsichtig sein, denn viele „Experten“ haben ihr Wissen „durch Hören-Sagen“ erworben.
Verkaufspreis festlegen
Den Verkaufspreis sollten Sie durch Marktanalyse (z.B. in Immobilienportalen mit vergleichbaren Angeboten) absichern. Natürlich können Sie auch ein Wertgutachten auf Ihre Kosten in Auftrag geben.
Unterlagen und Informationen
Folgende Unterlagen benötigen Sie für den Verkauf:
- Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
- Baupläne
- Baubeschreibung und -genehmigung
- Bescheinigung über Erschließungskosten
- Lageplan und Grundrisse
- Energieausweis
- Nachweise über wertsteigernde Reparaturen und durchgeführte Modernisierungen
- Unterlagen zur Gebäudeversicherung
- Kubaturabrechnung (Volumen umbauter Raum)
- Wohnflächenberechnung
- Exposé
- wenn vermietet, Nachweis über Mieteinkünfte
Folgende Informationen benötigen Sie für den Verkauf:
- Baujahr
- Wohn- und Nutzfläche in m²
- Grundstücksfläche
- Zimmeranzahl und Art der Zimmer
- Deckenhöhe
- Anzahl und Ausrichtung Balkone und Terrassen
- Informationen zur Heizung
- Welche Fußbodenbeläge in welchen Zimmern
- Art, Typ und Alter der Fenster
- Beschreibung der Mikrolage (Entfernung Kita, Schule, Einkaufsmöglichkeiten…)
Haus herrichten
Versetzen Sie sich in die Lage des Käufers. Einen Käufer interessiert es nicht, wie Ihre Bindung zu dem Haus ist. Er nimmt das Haus anders wahr als Sie. Machen Sie sich bei einer Inspektion Ihres Hauses bewusst, dass Sie unter einer gewissen „Betriebsblindheit“ leiden. Vieles nehmen Sie gar nicht mehr wahr, z.B. geplatzte Fliese im Badezimmer oder Setzrisse, oder fällt Ihnen nicht mehr auf. Seien Sie sich bewusst, dass schon kleine Reparaturen oder ein neuer Anstrich den Verkaufserlös erhöhen kann. Weiter sollten Sie Platz schaffen, denn durch viele Möbel und Dekoartikel kann ein Raum erdrückend wirken. Auch Kleinigkeiten können helfen. Gerade bevor Sie Fotos machen oder eine Besichtigung ansteht, sollten Sie auf diese Kleinigkeiten achten (Toilettendeckel schließen, verkalkte Armaturen reinigen…)
Werbung und Vermarktung
Machen Sie sich Gedanken, für wen Ihr Haus passen könnte und versuchen Sie diese Zielgruppe mit einem Marketingplan zu erreichen. Ein auf die Zielgruppe abgestimmtes Exposé ist hier unerlässlich. In das Exposé gehören alle Vorzüge und Informationen, schöne (am besten professionelle) Fotos und eine ausführliche Lage- und Infrastrukturbeschreibung. Ein Verkauf über Internetanzeigen in den gängigen Portalen setzt sich immer stärker durch. Vergessen Sie aber nicht, dass auch Zeitungsanzeigen potentielle Käufer ansprechen können. Hier kommt es wieder auf die Zielgruppe an. Ein Verkaufsschild zieht ebenfalls Blicke auf sich und der Briefträger oder Paketbote kann z.B. eine Verkaufsabsicht weitertragen.
Achtung: Gerade private Hausverkäufer neigen dazu, gerne viele Fragen an die potentiellen Käufer zu stellen, schließlich will man ja wissen, wer das Haus kauft. Aber nicht alle Fragen sind nach Datenschutzgrundverordnung erlaubt!
Besichtigung
Sie sollten zwei Stunden vor der Besichtigung Ihr Haus lüften, alle persönlichen Sachen wegräumen und das Haus geputzt haben. Bitte verdunkeln Sie nicht mit Rollos oder Vorhänge die Räume. Auch Garten und falls vorhanden Gartenhäuschen und Garage sollten einen ordentlichen Eindruck vermitteln. Wenn Sie einen Termin am Abend durchführen, beginnen Sie im Garten (Restlicht nutzen) und sorgen Sie für eine angemessen Stimmung im Haus. Halten Sie auch alle notwendigen Unterlagen (Exposé, Energieausweis) bereit. Wenn Sie noch keine Erfahrung als Verkäufer haben bereiten Sie sich gut auf die Besichtigung und auf alle möglichen Fragen des möglichen Käufers vor, damit Sie diese selbstbewusst, locker und freundlich beantworten können.
Verkaufsabschluss
Häuser können in Deutschland grundsätzlich nur über einen Notar ver- bzw. gekauft werden. Ein entsprechender Vertrag sollte dem Käufer spätestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen, damit dieser geprüft werden kann und eventuelle Änderungen vorgenommen werden können. Der Käufer bestimmt, welcher Notar die Beurkundung durchführt. Bestehen Sie darauf, dass der Käufer Ihnen eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank oder einen Kapitalnachweis vorlegt. Vergessen Sie nicht, dass Sie nicht direkt nach Unterzeichnung des Kaufvertrages den Verkaufspreis erhalten. Der Käufer bzw. die Bank wird vor dem Eintrag der Auflassungsvormerkung im Grundbuch keine Zahlung an Sie veranlassen. Erst wenn diese im Grundbuch eingetragen wurde und die Zahlung an Sie als Verkäufer erfolgt ist, wenn Sie dem Notar entsprechend informieren kann die Umschreibung des Eigentums an den Käufer vom Notar veranlasst werden.
Von vielen Verkäufern und Käufern wird die Aufgabe des Notars falsch interpretiert. Der Notar muss zwar darauf achten, dass unerfahrene Verkäufer oder Käufer nicht benachteiligt werden, er hat aber keine Verpflichtung zu überprüfen, ob der Vertrag z.B. die wirtschaftlichen Interessen des Verkäufers berücksichtigt. Der Notar hat eine unparteiische Rolle und darf aufgrund dieser nicht auf eine eventuell wirtschaftlich unvorteilhafte Gestaltung des Vertrages hinweisen.