Mietspiegel - einfach oder qualifiziert?
Der Umstand, dass in vielen Gemeinden weder ein einfacher noch ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, erschwert das Mieterhöhungsverlangen von Vermietern. Die Mieterhöhung darf den Mietpreis, der bei vergleichbaren Immobilien (Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung, Lage) in der Gemeinde (oder vergleichbaren Gemeinden) in den letzten vier Jahren vereinbart wurde. Der Vermieter muss beweisen, dass es für vergleichbare Immobilien eine höhere Miete gibt. Beweispflichtig ist hier der Vermieter – der den endgültigen Beweis dafür allerdings erst bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung bringen muss.
Definition
Der Mietspiegel weist in einer Übersicht die ortsüblichen Mieten innerhalb einer Gemeinde aus. Er dient als Anhaltspunkt für Vermieter für die Mietpreisgestaltung und schützt auch den Mieter vor zu hohen Mietpreisen. Wohnungen der gleichen Größe, Lage, Art, Beschaffenheit und Ausstattung werden im Mietspiegel verglichen und dienen als Grundlage für die Maximalmiete, die ein Vermieter verlangen kann. Der Vermieter kann aber nur dann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (§ 558 BGB).
Einfacher Mietspiegel (§ 558 c BGB)
Wenn die Übersicht über die ortsüblichen Mieten von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt wurde spricht man von einem einfachen Mietspiegel. Er soll alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden und kann für das Gemeindegebiet oder mehrere Gemeinden erstellt werden. Die Gemeinden sind laut § 558 c Abs. 4 BGB bei vertretbarem Aufwand angehalten, aber nicht verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Das ist der Grund warum nicht für jede Gemeinde ein Mietspiegel vorliegt.
Qualifizierter Mietspiegel (558 d BGB)
Dieser Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern anerkannt werden. Auch dieser Mietspiegel muss alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden. Nach vier Jahren muss der qualifizierte Mietspiegel neu erstellt werden. Auch hier gilt, dass die Gemeinden nur bei vertretbarem Aufwand angehalten, aber nicht verpflichtet sind, diesen zu erstellen.
